사건의 팩트
2026년 7월, 이재명 대통령 부부는 경기 성남시 분당구 양지마을 아파트(164㎡)를 29억 원에 매각했다. 이 거래에서 눈에 띄는 것은 숫자가 아니라 구조다.
잔금 약 15억은 2026년 10월에 지급하기로 했다.
그리고 이 대통령 부부가 채권최고액 17억7천만 원의 근저당권자로 등기됐다.
쉽게 말하면, 집은 넘겼는데 돈은 아직 못 받았으니 담보를 잡은 것이다.
국민의힘은 이를 "꼼수 매매"로 비판했다. 청와대는 "시세보다 낮게 팔았으며 부동산 정책 의지를 보인 것"이라고 반박했다. 정치적 판단은 독자의 몫이다. 이 글은 거래 구조 자체를 읽는다.
이 구조가 왜 특이한가
일반적인 부동산 거래에서 근저당권자는 은행이다. 매수자가 대출받고, 은행이 담보를 잡는다. 그런데 이번 거래는 다르다. 매도자(이 대통령 부부)가 직접 근저당권자가 됐다.
이것을 업계에서는 '매도인 담보부 할부 매매' 또는 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)'이라 부른다.
이번 거래: 매수자 → 소유권 먼저 취득
→ 매도자가 근저당 설정 (채권자 = 이 대통령 부부)
→ 잔금 2026년 10월 분할 납부 후 근저당 말소
재건축 타이밍도 주목받았다
양지마을은 2025년 11월 재건축 선도지구로 지정됐다. 재건축 조합 설립 이후에는 투기과열지구 내 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지된다.
이 대통령 부부는 계약 후 단 2일 만에 소유권 이전 등기를 완료했다. 조합 설립 전 타이밍을 정확히 포착한 구조다. 법적으로 문제가 없다. 그러나 일반 매도자가 이 타이밍을 이렇게 정밀하게 잡기는 쉽지 않다.
진짜 문제: 이 구조가 가족 간 거래에 적용되면
- 부모가 자녀에게 아파트를 시세(10억)로 '매매' 계약 체결
- 자녀는 계약금 1억만 내고 소유권 이전 등기
- 부모가 9억 근저당권자로 등기 (잔금 담보)
- 잔금 9억은 10~20년 분할 지급 → 사실상 무이자 장기 할부
- 중간에 부모 사망 시 근저당 채권이 상속 재산에 포함되나 실질 회수는 불투명
세무당국이 주목하는 포인트
국세청은 이런 거래를 '저가 양도 또는 우회 증여'로 볼 수 있다. 판단 기준은 세 가지다.
| 체크 항목 | 위험 신호 | 판단 |
|---|---|---|
| 이자 수취 여부 | 무이자 또는 시중금리 미만 | 위험 |
| 잔금 실제 납부 | 장기 미납 또는 소멸시효 도래 | 위험 |
| 거래 당사자 관계 | 특수관계인(가족) 여부 | 위험 |
| 시세 대비 거래가 | 시세의 70% 미만 | 위험 |
| 매수자의 자력 | 소득 대비 거래금액 과다 | 위험 |
세 가지 이상 해당하면 국세청은 이를 사실상 증여로 간주하고 증여세를 추징할 수 있다. 이 대통령의 거래는 제3자 간 거래이므로 이 문제와 무관하다. 하지만 이 구조를 가족 간 거래에 그대로 복사하면 리스크가 전혀 다르다.
앞으로 어떻게 될 것인가
'셀러 파이낸싱'은 앞으로 자산가 가족 간 이전 수단으로 급속히 확산될 수 있다.
고금리 시대, 은행 대출이 막힌 상황에서 부모가 직접 금융을 제공하는 구조는 경제적으로 합리적이다. 그러나 장기 미납·무이자로 설계될 경우 실질적 증여의 우회로가 된다. 국세청이 이 패턴에 본격적으로 메스를 댈 가능성이 높다. 2027년 세법 개정 논의에서 '특수관계인 간 할부 매매 과세 강화' 이슈가 수면 위로 올라올 수 있다.
이 글을 읽는 당신이 지금 확인해야 할 것
가족 간 부동산 거래를 계획 중이라면 세 가지를 반드시 점검하라.
① 적정 이자를 설정하라. 무이자 할부는 세법상 이자 상당액을 증여로 본다. 현재 법정 이자율(연 4.6%)을 기준으로 이자를 수취해야 한다.
② 잔금 납부 계획을 구체적으로 서면화하라. "나중에 줄게"는 증여의 증거가 된다. 공증 각서 또는 금전소비대차 계약서로 명문화하라.
③ 거래가는 시세의 70% 이상이어야 한다. 그 미만이면 차액에 대한 증여세가 자동으로 부과된다.
The Transaction Facts
In July 2026, President Lee Jae-myung and his spouse sold their apartment in Bundang, Seongnam (164㎡) for ₩2.9 billion (~$2.1M USD). The price itself is not the story. The structure is.
The remaining balance (~₩1.5B) was due in October 2026.
President Lee and spouse registered as creditors with a maximum lien of ₩1.77B (근저당권).
In plain terms: title was transferred, but since payment wasn't complete, the sellers took a lien as security.
The opposition criticized this as a "tricky deal." The presidential office countered that the sale was below market value, demonstrating commitment to real estate policy. Political judgments are the reader's to make. This article reads the transaction structure itself.
Why This Structure Is Unusual
In a typical Korean real estate transaction, the lien holder is the bank. The buyer takes a loan, and the bank holds the security. This transaction was different: the seller (the President's family) became the lien holder directly.
This is known in the industry as "Seller Financing" or "Vendor Mortgage" — the seller acts as the lender.
This deal: Buyer → Receives title first
→ Seller registers lien (Creditor = President's family)
→ Balance paid in installments by Oct 2026, then lien released
The Reconstruction Timing
Yangjimaeul complex was designated a priority reconstruction zone in November 2025. Once a reconstruction association is formed, member status cannot be transferred in speculative hot zones.
The President's family completed title registration just 2 days after contract signing — perfectly timed before association formation. Legally unproblematic. But this precision is not easy for an ordinary seller to achieve.
The Real Issue: When This Structure Is Used Between Family Members
- Parent sells apartment (market value: ₩1B) to child on paper
- Child pays ₩100M down payment, receives full title
- Parent registers ₩900M lien as creditor (balance security)
- Balance paid in installments over 10–20 years — effectively zero-interest long-term financing
- If parent dies mid-way, the lien debt becomes part of the estate — but actual recovery is uncertain
What the Tax Authority Watches For
Korea's National Tax Service (NTS) can reclassify such transactions as "below-market transfers or disguised gifts." Three criteria trigger scrutiny:
| Check Point | Red Flag | Risk |
|---|---|---|
| Interest collected | Zero interest or below market rate | HIGH |
| Actual balance payment | Long-term unpaid or statute of limitations reached | HIGH |
| Relationship of parties | Related parties (family) | HIGH |
| Price vs. market value | Below 70% of market value | HIGH |
| Buyer's financial capacity | Purchase price far exceeds income | HIGH |
If three or more apply, the NTS can treat the transaction as a de facto gift and assess gift tax. President Lee's deal involved a third party — this analysis does not apply to it. But copying this structure for a family transaction carries a completely different risk profile.
What Comes Next
'Seller Financing' may rapidly spread as a tool for intra-family asset transfers among the wealthy.
In a high-rate environment where bank loans are constrained, a structure where parents provide financing directly is economically rational. But when designed with long-term non-payment and zero interest, it becomes a workaround for gift tax. The NTS is increasingly scrutinizing this pattern. 'Tightening taxation on related-party installment sales' is likely to surface in the 2027 tax reform discussions.
Three Things to Check Now
If you are planning an intra-family real estate transaction, confirm these three things:
① Set a proper interest rate. Zero-interest installment plans are treated as gifts under Korean tax law. Use at least the statutory rate (currently 4.6% p.a.).
② Document the payment schedule explicitly. "Pay later" is evidence of a gift. Notarize an installment agreement or formal loan contract.
③ The transaction price must be at least 70% of market value. Below that threshold, gift tax is automatically assessed on the difference.
· President Lee sells Bundang apartment for ₩2.9B — why the ₩1.77B lien? — Newspim
· President Lee's Bundang apartment sold for ₩2.9B — Kyunghyang Shinmun
· President Lee sells with lien; release scheduled after October balance — Seoul Economy
· Now homeless, President Lee sells Bundang home for ₩2.9B with lien — Asia Economy
· PPP: President Lee's apartment deal is a "trick sale" — MBC News
取引の事実
2026年7月、李在明（イ・ジェミョン）大統領夫妻は、城南市盆唐区の楊地マウルアパート（164㎡）を29億ウォン（約3,200万円相当）で売却した。注目すべきは価格ではなく、構造だ。
残代金約15億ウォンは2026年10月に支払予定。
李大統領夫妻が債権最高額17億7千万ウォンの根抵当権者として登記された。
平たく言えば、物件は引き渡したが代金の一部未回収のため、担保として抵当権を設定した。
野党は「脱法的な売買」と批判。大統領府は「市場価格より低く売り、不動産政策への意志を示した」と反論した。政治的判断は読者に委ねる。この記事は取引構造そのものを読む。
なぜこの構造が珍しいのか
一般的な韓国の不動産取引では、根抵当権者は銀行だ。買主がローンを組み、銀行が担保を取る。今回は異なる。売主（李大統領夫妻）が直接根抵当権者になった。
業界では「売主担保付き割賦販売」または「セラー・ファイナンシング（Seller Financing）」と呼ばれる手法だ。
今回の取引： 買主 → 先に所有権取得
→ 売主が根抵当権設定（債権者＝李大統領夫妻）
→ 2026年10月に残代金支払後、根抵当権抹消
再建築のタイミングも注目される
楊地マウルは2025年11月に再建築優先地区として指定された。組合設立後は投機過熱地区内の組合員地位の譲渡が原則禁止となる。
李大統領夫妻は契約後わずか2日で所有権移転登記を完了した。組合設立前のタイミングを正確に捉えた構造だ。法的には問題ない。しかし一般の売主がこれほど精密にタイミングを合わせることは容易ではない。
本当の問題：この構造が親族間取引に使われたら
- 親が子に時価10億ウォンのアパートを「売買」契約で移転
- 子は手付金1億ウォンだけを支払い所有権移転登記完了
- 親が9億ウォンの根抵当権者として登記（残代金担保）
- 残代金9億ウォンを10〜20年の分割支払 → 事実上の無利子長期割賦
- 途中で親が死亡した場合、根抵当債権は相続財産に含まれるが実際の回収は不透明
税務当局が注目するポイント
韓国の国税庁はこのような取引を「低価譲渡または迂回贈与」と見なすことができる。判断基準は三つだ。
| チェック項目 | 危険シグナル | 判定 |
|---|---|---|
| 利息の収受 | 無利子または市中金利未満 | 危険 |
| 残代金の実際の支払 | 長期未払いまたは時効到来 | 危険 |
| 当事者の関係 | 特殊関係者（親族） | 危険 |
| 時価との比較 | 時価の70%未満 | 危険 |
| 買主の資力 | 収入対比で取引金額が過大 | 危険 |
3項目以上該当する場合、国税庁は事実上の贈与として贈与税を追徴できる。李大統領の取引は第三者間取引のため、この問題とは無関係だ。しかしこの構造をそのまま親族間取引に適用すると、リスクはまったく異なる。
今後どうなるか
「セラー・ファイナンシング」は今後、富裕層の親族間資産移転手段として急速に広まる可能性がある。
高金利時代に銀行融資が困難な状況で、親が直接資金を提供する構造は経済的に合理的だ。しかし長期未払い・無利子で設計された場合、贈与の迂回路となる。国税庁がこのパターンへの本格的な審査に乗り出す可能性が高い。2027年の税制改正議論で「特殊関係者間割賦売買への課税強化」が議題に上がることが予想される。
今すぐ確認すべき3つのポイント
親族間の不動産取引を検討しているなら、必ず以下を確認せよ。
① 適正利息を設定せよ。無利子割賦は税法上、利息相当額を贈与と見なす。現行の法定利率（年4.6%）を基準に利息を受け取ること。
② 残代金の支払計画を具体的に書面化せよ。「後で払う」は贈与の証拠となる。公証覚書または金銭消費貸借契約書で明文化すること。
③ 取引価格は時価の70%以上でなければならない。それを下回ると、差額に対して贈与税が自動的に課される。